Krimp

slopenOpruimen van zwerfafval kost de Nederlander honderd miljoen euro per jaar. Zonde! Wie betrapt wordt op het weggooien van een afgedankt blikje krijgt daarom negentig euro boete. Een afgedankt gebouw laten slingeren mag daarentegen wel. Vreemd! De gemeente of de provincie draait meestal op voor de sloopkosten. Eén woonwijk opheffen kost al snel meer dan al het zwerfafval in heel Nederland. Met de bevolkingskrimp in aantocht staat de belastingbetaler flink wat te wachten.

Van hout naar Holland
Voordat Holland bewoond was heette het holtz land. Dat is Duits voor hout land. Het was één groot bos waar de mensen uit de hoogvlakten naar toe gingen om hout te halen voor de kachel. In onze delta ontstond steeds meer ruimte voor grasland. Langzamerhand lieten mensen er vee grazen. Met de landbouw kwamen ook meer huizen. De rest kunt u raden. Nu is Holland ordelijk ingedeeld en heeft elke vierkante meter een bestemming. Zolang de bevolking groeit wordt er meer bebouwd. Grondspeculanten kopen landbouwgrond in hoop dat de bestemming wijzigt naar woningbouw of bedrijfsterrein. Bouwgrond is de duurste grond. Volgens het CBS gaat het aantal inwoners in Nederland vanaf 2045 krimpen. Dan houden we woningen en (bedrijfs)panden over. Bouwgrond kan weer landbouwgrond worden. Misschien wordt landbouwgrond daarna ook wel weer bos. Back to Holland.

Krimp en kapitaalvernietiging
Bouwbestemmingen zijn in de regel permanent. Maar hoe past een permanent gegeven in een veranderlijke structuurvisie? Hoe vaak is het voorgekomen dat een bouwbestemming is omgezet naar een natuurbestemming? Gezien de conjunctuurbeweging gaat het er over een paar jaar echt van komen. In Heerlen, waar de bevolking met 17.000 inwoners krimpt, zit men nu al met de handen in het haar. Ons systeem is niet ingesteld op de dalende lijn van de conjunctuurbeweging. De wet ruimtelijke ordening geeft gemeenteraden wel de mogelijkheid om bestemmingsplannen te wijzigen, maar meestal gebeurt dat in een opwaartse lijn. Een gebied met een bouwbestemming omvormen naar een gebied met een landbouwbestemming of een recreatiebestemming lijdt in ons huidige systeem tot kapitaalvernietiging. De rekening weerhoudt een gemeenteraad van een dergelijk besluit. Waarom is er eigenlijk een rekening?
De onroerend goed markt is ingesteld op waardevermeerdering. Dat kon altijd straffeloos omdat de bevolking groeit. Bouwgrond is dan altijd schaars, al dan niet met huis of ander gebouw erop. Als de schaarste omslaat in een overschot vervalt het automatisme van de waardestijging. Een gebouw is ineens geen investering meer, maar een gebruiksvoorwerp. Net als een auto of een wasmachine moeten ze afgeschreven worden. Een woning opruimen zonder dat iets wordt teruggebouwd wordt door de vereniging van woningcorporaties Aedes geschat op vijftigduizend euro, afhankelijk van de afschrijving en de nieuwe bestemming. Een aflossingsvrije hypotheek wordt een penibel bankproduct in een krimpregio, want de waarde zal dalen naarmate de jaren verstrijken. Afschrijven betekent dus aflossen.

Bestemming: tijdelijk
Dan is het zover. De bewoner verlaat het pand. Alleen er is niemand die het wil kopen. Afbreken en opruimen kost geld. Ineens blijkt dat we al die tijd te gast zijn op aarde. We komen en we gaan. Ashes to ashes, dust to dust. Mijn moeder heeft me geleerd om de rommel op te ruimen. Een leeg pand moet dus ook netjes opgeruimd worden als het niet meer wordt gebruikt.

Om te voorkomen dat in de toekomst gemeenten en provincies opgezadeld worden met spooksteden kan ze de duur van een bouwvergunning bij de toekenning al een vervaldatum geven. Een tijdelijke bouwvergunning kan gelijkgesteld worden aan de levensduur van een gebouw. Aan het einde van de vergunningsperiode wordt het perceel schoon opgeleverd, tenzij er een andere koper is die een verlenging van de vergunning heeft gekregen. Een bouwverlenging wordt alleen verstrekt als de bestemmingplannen van de gemeente ongewijzigd zijn. In buitengebieden waar leegstand op de loer ligt, kan een gemeente voorkomen dat een overschot aan bebouwing een potentiële kostenpost vormt, die andere activiteiten van een gemeenschap onmogelijk maken. Ook bij de ontwikkelingen van nieuwe bedrijfsterreinen kan een gemeente zich ervan verzekeren dat het gebied duurzaam hergebruikt kan worden. Gebieden behouden hun waarde.

Opruimplicht
Gemeenten en overheden kunnen veel flexibeler inspelen op groei en krimp als elke bestemming die op een gebied rust van tijdelijke aard is. Voor het opleveren van een terrein bij de vervaldatum van een bestemming kan een overheid zelfs eisen dat het perceel opnieuw aangeplant moet worden. Oorspronkelijk was elke vierkante meter immers natuur. In wezen is de tijdelijke bestemming een opruimplicht. Voordat een gemeente zoiets invoert moet de eigenaar wel de kans krijgen om de kosten voor het opruimen in zijn afschrijving door te rekenen. Voor een gemiddelde woning worden de opruimkosten, exclusief afschrijving op het pand ongeveer vijfhonderd euro per jaar. Door de opruimplicht zal men anders gaan bouwen. Er komen woningen of bedrijfspanden die makkelijk af te breken zijn. Uiteraard moet bouwafval zoveel mogelijk gerecycled worden. Grondstoffen worden schaarser. Een slimme bouwer zorgt ervoor dat de materialen nadien zelfs verkocht kunnen worden. Er zullen ook omstandigheden zijn die het aantrekkelijk maken om een gebouw te ontwerpen met een extra lange levensduur. De afschrijvingskosten per jaar worden dan lager omdat de bouwbestemmingsperiode langer is. Een opruimplicht zet aan tot nadenken. Nieuwe innovaties doen hun entree. Bouwbedrijven kunnen een interessante markt tegemoet zien.

Voor landbouwgrond kan hetzelfde ingevoerd worden. Een eigenaar kan voor de duur van het grondbezit een landbouwbestemming verwerven. Bij een overdracht door verkoop, het beëindigen van de bedrijfsactiviteit of door overlijden van de eigenaar, kan de landbouwbestemming komen te vervallen. Een nieuwe eigenaar kan een nieuwe vergunning aanvragen als het gebied nog steeds in de bestemmingsplannen van de gemeente zo staat aangemerkt. De eigenaar wordt gedwongen om een afschrijving te doen op zijn grond, omdat er geen garantie is op blijvende waarde. Dat doet recht aan het principe dat we de aarde te leen hebben. Het bodemleven in de grond zal er geen bezwaar tegen maken als ze een paar jaartjes op adem kan komen.

Een gemeenteraad kan ondertussen met een gerust hart de bestemming van gebieden wijzigen als de omstandigheden daartoe aanleiding geven. Iedereen die al een bestemmingsvergunning heeft behoudt die namelijk voor de vastgestelde periode. Nieuwe vergunningen worden onder de nieuwe voorwaarden uitgegeven die passen in de structuurvisie voor het gebied. Een opruimplicht is de sleutel tot flexibel beheer. Hét antwoord op groei én krimp. Ik verwacht niet dat elke Nederlander staat te popelen. Van dit zwerfafval is in elk geval de eigenaar bekend. Negentig euro boete dan maar?

Camiel Versluis | 21 januari 2010

Bronnen
– Zwerfafval, www.vetverkeerd.nl, april 2010.
– Gevolgen regionale bevolkingskrimp ingrijpend, www.vrom.nl, 11 februari 2009.
– Kerncijfers van de bevolkingsprognose 2008-2050, CBS 9 oktober 2009.
– Bevolkingsdaling, www.vrom.nl
– Factsheet Demografische krimp, VNG.
– Demografische krimp, VNG position paper.
Wet ruimtelijke ordening, Hst. 3 bestemmings- en inpassingsplannen
– Krimp…. een groeiende opgave, Aedes position paper, juni 2008.
– Woningen verhuren in krimpende regio’s, Notitie van Rob Senden en Jos Smeets 2009.
– Prikkels voor efficiënt ruimtegebruik, Natuur en Milieu 2008.